美房云客廖永斌：VR+房地产不只是虚拟样板间

2016年，VR热潮的到来引起了资本的热切关注，并驱动了不少创新企业的转型。这场由虚拟现实（VR）和人工智能（AI）带领下的新科技浪潮迅速席卷了整个互联网产业和创投圈，而偏重资产的行业也无法“幸免”。

那么被人们热捧的VR，在与房地产的“亲密接触”中会发生什么样的化学反应？它在房地产的营销场景中，扮演着什么角色？抱着种种困惑，亿欧在近日专访了美房云客创始人廖永斌，一位致力于打造“VR+房地产”全场景解决方案的创业者。

观点｜真VR？假VR？看起来火热的产业乱象丛生

“现在整个市场太浮躁了，动不动就说VR……”

“VR如今已经成为了开发商销售楼盘的标配……”

“现在市面上很多原本做VR+房地产的企业已经不愿再做房地产了……”

创业第六年的廖永斌显然对VR看得很清楚，说出来的话一次比一次直接，他的语速很快，简单却一针见血。在这些看似与主流观点相左的话语背后，暴露的是目前VR+房地产面临的现状与困境。

市场竞争带来的两面性：大浪袭来，潮水褪去

经常在一些报道或活动中听到这样的论调：VR又颠覆了XX行业、带来了多大的变革等等，但事实上，VR这种新技术的出现恐怕并没有对绝大多数行业产生巨大影响，至少还没产生足以“颠覆”的力量。

2016年被称为VR元年，VR概念随着市场氛围的浓厚逐渐渗入到多数城市和地区，以VR+X产业为主要着力点的企业纷纷涌现，美房云客也在队列之中。它从VR房产营销平台出发，通过生产VR内容为开发商提供全场景解决方案。继去年10月份完成股改之后，美房云客于今年4月25日正式挂牌新三板，成为VR+房地产第一股。在这期间，美房云客获得了一笔1000万元的融资。

由于VR概念已深入人心，它已成为了开发商楼盘销售的标配。8月份，绿地传出16天销售15个亿的新闻，其中就有VR技术的助力。除绿地之外，万科、万达、龙湖、远洋、盛大天地、香港置地、当代等房地产商都在今年陆续推出了VR看房的体验服务。

据廖永斌透露，在2015年全年，美房云客已与房企百强中的68家企业展开了合作，其市场占有率不容小觑。据全国中小企业股转系统公告显示，通过向开发商提供虚实结合的VR系统和交互性强的VR工具，美房云客在2015年1-9月营收为1141万元，回报较为可观。

然而，廖永斌认为整个VR+房地产市场太浮躁。某些企业滥用“VR”的概念去打开市场，但事实上所用的可能并不是VR技术，比如一些企业运用的假VR，即较为简单的360°看房技术，这种技术无法实现真正的交互和全方位看房，真正的VR则不同，它能够给人们提供沉浸式、交互式甚至全场景式的体验，使用户能够获得更好的体验感。

VR+房地产看起来很光鲜，但实际上要把它做到垂直和深度却很难。背后的原因在于：1）VR+房地产是一种定制化产品，而房子又是非标属性很强的事物，难达到统一化和规模化的生产；2）房地产本身是一种重资产且具有很长的产业链，涉及的产品太多，而VR的行业标准和技术体系尚未创建，因此会对人员和技术会提出更高的要求。若企业本身无法达到盈亏平衡的话，盲目进入容易导致资金链断裂等情况的发生。这两点也是一些企业不愿再深耕房地产行业的原因。

目前，像VR企业无忧我房和指挥家已在原有的房地产基础业务上寻求更多的转型，前者进入了汽车领域，后者则在游戏上获得了发展。相比之下，廖永斌表示美房云客则是一家重度垂直房地产的公司，而要做到这一点，背后不能不提到美房云客6年来的创业故事。

故事｜想要改变传统沙盘的表现形式，却被VR撞了一下腰

与多数创业者不一样，廖永斌在创办美房云客之前，并没有相关从业经历。用他自己的话来说就是，没有IT、游戏开发背景，与VR技术也没有交集。不过，他曾就读的土木工程专业与房地产倒是很贴近。

2004年毕业后，廖永斌在设计院干了两年，之后直到2011年创业前都没有从事过相关工作，但由于不少同学在房地产开发商供职，他就成了售楼处的“常客”。当时他发现那里的沙盘太假而且模式单一、显得很死板，这种模式能不能被改变呢？后来这则成了他筹备创业的出发点。

2011年11月，廖永斌联合万涛、魏忠阳创办了美房云客，注册地设在苏州，万涛拥有技术和游戏开发的背景，魏忠阳负责销售和市场，喜欢游戏的廖永斌则负责制订战略和部分产品设计。

打造B2B2C模式，搭建房地产重度垂直营销平台

创业初期，美房云客就以房地产为切入口，搭建房产技术营销平台。在2011年至2014年间，团队核心打造3D互动看房、动态加载等技术，并生成营销工具售卖给开发商。

与多数在2014年成立的同行相比，美房云客在技术方面做得比较早，积累了大量房地产行业中的模型数据，掌握了一定的先发优势。

2014年，随着Facebook以约20亿美元的总价收购沉浸式虚拟现实技术公司Oculus VR等新闻传入国内，VR开始受到国内科技从业者的注意。美房云客也在2015年转而深耕VR，这个时间并不算太早，廖永斌笑称：“我们这是起了个大早，赶了个晚集。”

但凭借此前积累的项目优势，美房在VR方面的成绩并不落人后。

它通过B2B2C的模式，将VR产品（一般是指楼盘或项目的VR模型）售卖给B端开发商，并为C端的置业顾问和客提供与VR系统结合的CRM体系，进一步地提升服务效率。截至今年上半年，美房云客累计制作VR+房地产场景面积超过1亿平米，VR样板房超过100万平米。

此外，美房云客相对于其他同行来说，其显著特点在于创业以来一直以盈亏平衡的模式存活，从3D看房技术到VR营销平台，美房云客的商业模式一直是成立的，因此并不会强求VC的投资。据了解，目前一个楼盘的VR模型处在30-50万之间，利润可期。

误解｜VR+房地产不只是虚拟样板间，核心在于优化服务效率、让决策更简单

廖永斌告诉亿欧，常有人错认为VR只是提供虚拟样板间的展示服务的一种渠道，但事实上VR能展示的范围更广。通过施工图纸1比1建模，美房云客能够提供真实度更高的VR体验，比如一房一景、动态加载等等，不仅包括VR样板间，还有周边园林景观、场景鸟瞰、游戏体验等VR内容，进而提供城市空间整体解决方案。

与市场上的其他竞品相比，除了深度垂直、拥有大量模型数据，美房的第二个特点在于其产品的创建依托于房地产营销体系，而不是主要依托于VR头盔等智能可穿戴设备。其目的不是做噱头，而是以优质的VR内容去提高房地产行业的服务效率，包括：

1）优化置业顾问的营销方式、简化服务流程。

2）降低投资客以及购房者的看房频率，让决策更为简单。

在廖永斌的眼中，目前美房的VR技术服务平台只是作为一个后购房时代的流量入口，借助于健康的商业模式，未来将拥有更多的想象空间。

未来｜降低营销费效比，从按工具收费往按效果收费发展

我们正处于全民营销的房产经纪时代，不少互联网中介和传统代理公司采用渠道下沉的方式来打开市场，事实上，这导致了一定的市场混乱，而且营销的费效比是不合理的。

不少开发商已经对中介一二手联动销售房源的方式感到不满，企业开始组建自销团队或与一手房代理顾问展开合作，而美房云客以VR技术切入的房产营销系统则为开发商的自销团队提供了更为便利的营销工具——虚实结合的销讲系统，降低费效比。

目前，美房云客主要通过工具收费盈利，其产品即上文提到的VR房产营销平台，包括美房圈和美房VR。未来美房还将借助这种虚实结合的销讲系统进一步拓展商业模式，增加按效果付费的盈利板块，将由重技术输出往重培训、重运营、重管理的方式发展，为更多置业顾问提供圈层化的营销工具，并按照销售额收取对应费用。

在年度销售额方面，廖永斌表示，本年度的年销售额大约只能达到4000万元，无法完成8000万元的目标。原因主要在于业务拓展较快，产能没有跟上。

为了应对这个问题，美房组建了超30人的小团队，他们负责搭建智能化的美房IT体系，即通过拆解大量已积累的模型数据和用户数据，搭建能够自动进行模型检测、产品检测，并实现模型的输入和归类的技术体系。

这个IT体系背后的逻辑在于将模型拆解得足够小、数据积累得足够多之后，非标准化系统可由多个标准化模块组合而成。这意味着日后将大大降低对基层技术人员的要求，未来能够将更多基础环节外包出去，从而运用较少的成本获得更高的产能，这将是美房云客在未来重点攻坚的内容。

如今，美房云客在北京（总部）、深圳分别设立了研发中心，技术团队占了较大比例，总人数超200人。另外，美房云客还通过打造城市合伙人的模式，在国内24个城市正式落地，同时在澳大利亚和东南亚地区也承包了部分项目。预计美房将在2017年底扩张至40个城市，目标利润达到3000万元，目标业绩为1.5亿元。

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